【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市忠孝敦南商圈的「三陽(yáng)忠孝大樓」（除6、7樓外）於臺(tái)北地院執(zhí)行法拍，底價(jià)22億2,794萬(wàn)元，甲、乙兩標(biāo)以總價(jià)41億4550萬(wàn)元天價(jià)拍出、為底價(jià)的1.8倍，得標(biāo)者為富邦人壽、吉富中華投資。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，本案上月因故停拍，重拍後仍被市場(chǎng)看好將順利標(biāo)出，吸引大戶投資人士及壽險(xiǎn)公司競(jìng)價(jià)搶標(biāo)，最後甲標(biāo)1~3樓店辦由富邦人壽以總價(jià)20.11億元、高價(jià)奪標(biāo)，比底價(jià)8億6,602萬(wàn)元、多出11億4,498萬(wàn)元，溢價(jià)率更高達(dá)132%，估算1樓店面價(jià)格高達(dá)每坪650萬(wàn)元，2樓店辦價(jià)格為每坪270萬(wàn)元、3樓辦公大樓價(jià)格約每坪105萬(wàn)元，為東區(qū)店面再添一筆佳績(jī)。乙標(biāo)為4樓以上的辦公大樓，由港資背景吉富中華投資以總價(jià)21億3,450萬(wàn)元取得，比底價(jià)13億6,192萬(wàn)元、多出7億7,258萬(wàn)元，溢價(jià)率56.7%，換算辦公價(jià)格約高達(dá)每坪106萬(wàn)元。

黃增福指出，本案拍出價(jià)格可說(shuō)是超出原本市場(chǎng)預(yù)期，1樓店面與今年2月復(fù)興南路的姜太太包子店，同樣售出高達(dá)每坪650萬(wàn)以上的行情水準(zhǔn)，為東區(qū)店面創(chuàng)高價(jià)的代表作，辦公價(jià)格破百萬(wàn)行情拍出，也是該商圈辦公大樓的新高。顯見(jiàn)外資、法人看好臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)，不惜高價(jià)搶占臺(tái)北市精華地段一席之地，在國(guó)內(nèi)奢侈稅衝擊一般住宅市場(chǎng)後，外資、壽險(xiǎn)業(yè)加碼佈局，市場(chǎng)資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商用不動(dòng)產(chǎn)將較以往更加明顯。

標(biāo)售熱潮帶動(dòng)店面、辦公大樓行情上漲，但部分屋主開(kāi)價(jià)過(guò)高也導(dǎo)致買方觀望，交易量維持平穩(wěn)現(xiàn)象。根據(jù)永慶商仲事業(yè)部調(diào)查顯示，2011年第1季臺(tái)北市辦公大樓均價(jià)每坪53.5萬(wàn)、店面成交均價(jià)為每坪132.2萬(wàn)元、同創(chuàng)新高，在三陽(yáng)大樓拍出後，將為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)更增添信心，第2季商辦、店面價(jià)量可望持續(xù)上揚(yáng)。而觀察商用不動(dòng)產(chǎn)買方購(gòu)買動(dòng)機(jī)，置產(chǎn)比重從去年的40%大幅增加至55%，選擇商辦、店面產(chǎn)品作為個(gè)人或企業(yè)資產(chǎn)配置的買家已漸成為市場(chǎng)主流。

去年大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額突破千億元，而2011年陸資、陸客商機(jī)持續(xù)擴(kuò)增，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求更大，黃增福預(yù)期將可吸引更多轉(zhuǎn)進(jìn)佈局店面、辦公市場(chǎng)的長(zhǎng)期置產(chǎn)買家，「三陽(yáng)忠孝樓大樓」高價(jià)拍出，更證明商用不動(dòng)產(chǎn)的市況熱度不減。本案總標(biāo)售金額高，地段極佳、產(chǎn)權(quán)單純、具整合效益，為忠孝東路四段燙金門牌難得釋出的大型商辦物件，吸引市場(chǎng)矚目，在開(kāi)拍前已有不少大戶買家領(lǐng)單等候，拍出結(jié)果符合預(yù)期。

「三陽(yáng)忠孝大樓」基地面積345.76坪，單層面積約218坪，債務(wù)人為三陽(yáng)工業(yè)董事長(zhǎng)、慶豐銀行前董事長(zhǎng)黃世惠，本棟未法拍的6~7樓則為中興工程顧問(wèn)所有，大樓屋齡32 年，共14層樓，位在明曜百貨、神旺大飯店旁邊。本案分為兩標(biāo)法拍，甲標(biāo)為1~3樓，總坪數(shù)657.36坪，今日富邦人壽以20.11億元高價(jià)奪標(biāo)，估算1樓店面價(jià)格高達(dá)每坪650萬(wàn)元，2樓店辦價(jià)格為每坪270萬(wàn)元、3樓辦公大樓價(jià)格約每坪105萬(wàn)元。乙標(biāo)為4~5樓、8~14樓，總坪數(shù)2,118.37坪，總底價(jià)13億6,192萬(wàn)，吉富中華投資以21億3,450萬(wàn)元取得，換算辦公價(jià)格約每坪106萬(wàn)元。


黃增福指出，本案基地條件佳，且甲乙兩標(biāo)都有帶租約，得標(biāo)者可繼續(xù)收租等待整合，未來(lái)可改建成商場(chǎng)或旅館、投資價(jià)值相當(dāng)高。觀察本案投資效益，以目前東區(qū)忠孝敦化捷運(yùn)站附近1樓店面行情每坪約500~600萬(wàn)元，3樓以上辦公大樓行情每坪約70~80萬(wàn)元，故本案拍出價(jià)格已略高於市場(chǎng)行情，未來(lái)全棟整合後將更能突顯其投資效益。

觀察商辦價(jià)格走勢(shì)，由於國(guó)內(nèi)景氣穩(wěn)定復(fù)甦，臺(tái)灣4月出口總額再創(chuàng)歷史新高，單月分別達(dá)273.2億美元，加上陸資、陸客商機(jī)帶來(lái)商用不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)勁需求，商用不動(dòng)產(chǎn)有國(guó)際盤支撐，長(zhǎng)期走勢(shì)備受看好。根據(jù)永慶商仲事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，2011年第1季辦公大樓均價(jià)每坪53.5萬(wàn)，較前季僅小漲2.9%，店面成交單價(jià)為每坪132.2萬(wàn)元，較前季上漲11.3%，但部分業(yè)主開(kāi)價(jià)明顯高於市場(chǎng)行情，買方追價(jià)空間有限，商辦、店面交易量略有下修。

黃增福表示，2011年成交辦公大樓多集在市中心的熱門辦公商圈裡，其中大安、中山、松山三區(qū)交易最熱，且市中心商辦價(jià)格多有上漲，拉高均價(jià)維持上升走勢(shì)；店面部分，相較於精華區(qū)的金店面取得困難，以二級(jí)店面及二級(jí)商圈的產(chǎn)品較熱門，因?yàn)槿〉贸杀据^低、進(jìn)場(chǎng)機(jī)會(huì)大、投報(bào)率較高，交易量反較精華區(qū)更多。目前房市受奢侈稅影響甚重，但商辦、店面長(zhǎng)期投資深具吸引力，因此價(jià)格仍有支撐力道，但短期價(jià)格已漲幅過(guò)快，買方出價(jià)意願(yuàn)大幅降低，雙方對(duì)價(jià)格認(rèn)知差距擴(kuò)大，拉長(zhǎng)物件銷售時(shí)間，建議屋主應(yīng)適度調(diào)整價(jià)格，加快獲利出清速度，增加資金運(yùn)用管道。

此外，高資產(chǎn)人士看好ECFA帶來(lái)的投資效應(yīng)及商辦、店面需求，鎖定作為長(zhǎng)期置產(chǎn)比重也有明顯增加。從買方購(gòu)買動(dòng)機(jī)發(fā)現(xiàn)，置產(chǎn)、自用買家已成為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主力客群。資產(chǎn)配置買方大幅增加，今年1~4月已佔(zhàn)穩(wěn)5成以上，自用需求的比重也佔(zhàn)約4成。黃增福表示，商辦買家依所需條件各有所好，置產(chǎn)買方鎖定市中心地段較好、租金報(bào)酬較高的辦公大樓，自用買家則偏好傳統(tǒng)辦公商圈的B辦大樓。店面買家則看好陸客自由行商機(jī)，無(wú)論是置產(chǎn)租用其它業(yè)者或自用都相當(dāng)受歡迎。

展望未來(lái)，陸資來(lái)臺(tái)投資項(xiàng)目續(xù)增、以及預(yù)計(jì)6月即將開(kāi)放的陸客自由行，長(zhǎng)期置產(chǎn)商用不動(dòng)產(chǎn)人士將再獲得增加，商機(jī)可望持續(xù)擴(kuò)大。

交易時(shí)間	物件名稱	路段	辦公商圈	成交單價(jià) （萬(wàn)元/坪）
2011/01	臺(tái)北金融中心（13、14F）	敦化北路	敦北商圈	135.7
2010/10	統(tǒng)一國(guó)際大樓（28F）	松高路	信義計(jì)畫(huà)區(qū)	133
2010/09	統(tǒng)一國(guó)際大樓（27F）	松高路	信義計(jì)畫(huà)區(qū)	133
2010/07	統(tǒng)一國(guó)際大樓（29F）	松高路	信義計(jì)畫(huà)區(qū)	130
2010/08	臺(tái)北金融中心（8、9F）	敦化北路	敦北商圈	116
2011/05	三陽(yáng)忠孝大樓(部分樓層)	忠孝東路四段	敦南商圈	105~106
2010/11	臺(tái)壽保南京大樓（整棟）	南京東路二段	南京松江商圈	95
2010/05	國(guó)泰世華銀行（部分樓層）	仁愛(ài)路四段	敦南商圈	93
2011/02	中壽大樓(10F)	敦化北路	敦北商圈	92.5
2010/12	敦南摩天大樓（25F）	敦化南路二段	敦南商圈	85
2010/11	首都銀行大樓（9F）	忠孝東路四段	敦南商圈	83.1
2010/08	慶豐銀行總行大樓（整棟）	南陽(yáng)街	站前商圈	82
2010/11	新陽(yáng)企業(yè)大樓(12~14F)	基隆路一段	信義商圈	80